はじめてのトランクルーム投資

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トランクルーム投資情報

トランクルーム投資が注目されている理由

最近、トランクルームを街で見かけることが増えたのではないでしょうか?今、トランクルーム経営は300万円からスタートできてかつ、利回りが高い不動産投資の魅力的な手法の一つとして注目されていますがまだまだ詳細を知らない人が大半です。トランクルーム投資を始める人は増えていますが、それ以上に貸し倉庫を使いたいユーザーが増えています。トランクルームの店舗や現場が増えているものその理由です。トランクルーム市場の成長性や実際に運営しているから分かるトランクルーム投資の魅力と実態をおつたえします。フランチャイズのFCを展開する業者さんやインターネットに出回る情報は実際に運営しているトランクルーム業者はもちろんトランクルーム投資をやったことがある人、情報サイトとして知識を共有するケースなどいろいろあります。高い利回りや市場の成長性など魅力的な側面はもちろん、予測や推測でなく実際に運営して感じる成長数値や実際に運営してわかったリスク(といっても解決できるものがほとんどです)などトランクルーム経営ですが、どのような仕組みなのか、どれくらいの収益性があるのかなど、いろんな角度から分析してご紹介します。


コンテナ改造建築確認対応型トランクルーム
コンテナ改造建築確認対応型トランクルーム

300万円からスタートできるトランクルーム投資

何か不動産投資をやろうと考えてもいきなり、トランクルーム投資に辿り着く人はほとんどいないと思います。不動産投資や土地活用の代名詞と言えばやはりアパート、マンション経営でしょう。トランクルーム投資の魅力はやはり初期投資額がアパートマンションに比べて少ない事。300万円からという少ない投資額で高い利回りを実現更には手間も少ないというキーワーで見ると魅力がたくさん詰まっているのも事実です。少ない初期投資といっても300万円は大金です。あくまで少ないというのはその他の不動産投資(マンション建築等)と比較して少ないという表現を使っています。市場が拡大している今だから不動産投資の方法のひとつとしてトランクルーム経営を正しく理解しましょう。

トランクルーム経営を検討する方は例えばこんな方々です。

・乱立する新築マンションの中で賃貸経営をするのは不安
・駅から遠くマンション経営をするには立地が悪い土地を所有
・初期投資費用をかけたくない
・フランチャイズを利用してノウハウがなくても不動産投資がしたい
・都心部での活用出ない為少子高齢化も波も心配
・できるだけ早く回収したい=高利回りを得たい
・できるだけリスクを避けたい
・将来的に土地や建物を他のプランに変更するかもしれない

トランクルームとは

トランクルームを日本語で分かりやすく言うと月極め収納です。大きく分けて2タイプあります。つまり、屋外型、屋内型に分かれます。屋外型トランクルームで一般的なのは海上輸送コンテナを改造したトランクルームです。1箱をいくつかに間仕切りして収納として貸し出します。屋内型トランクルームで一般的なのはビルの一室にパーテションなどで間仕切りを作成し収納として貸し出すケースです。大手企業がビル一棟がそのまま全てのフロアがトランクルームを運営しているケースもここで言う屋内型にあたります。海外ではトランクルームの事をストレージと呼ぶケースが多いです。storage(ストレージ)=貯蔵、保管、倉庫(保管)、倉庫の収容力、保管料、記憶装置パソコンのメモリや記憶領域のことをストレージと呼ぶケースも多いですが今後、日本でもトランクルームの事をストレージと呼ぶ日が来ると思います。

トランクルーム投資はこんな立地でもできる

・駅から遠い
・周囲に工場が多く家を新築するには向かない
・コンビニを誘致するには狭い
・更地の活用方法がなかなか決まらない
・月極め駐車場にしたが埋まらない
・コインパーキングの需要が見込めない

トランクルーム用地

既にトランクルームがある近くは出店できない?

トランクルームに費用を投資して経営すると一言でいっても、既に土地を所有しているケース、ビルを所有していて空室があるケース、土地やテナントを借りてトランクルーム経営するケース同じ貸し倉庫収納ビジネスでも物件の準備の仕方が異なります。土地やテナントを借りて経営、買って経営するにしてもどんな立地がトランクルームにむいているでしょうか?上記のような一例の他にトランクルーム投資を行う場所についてはずしたくない考え方があります。それが、「近隣に同様のトランクルームがあるか、ないか。」皆さんの想像では隣近所に同業のトランクルームがあったら自分の現場は出店できない、お客様がいない(入庫してもらえない)と考えがちですが、日本においてはまだまだトランクルームの認知が低くそのエリアの皆様がトランクルーム(既にある他社)を知っているということは、新規出店する上で大きなアドバンテージになります。同じ視点で既にある他のトランクルームの空室状況を見た場合にある程度稼動が高ければ尚更いいでしょう。幹線道路沿いに目立っているコンテナタイプのトランクルーム経営とビルの一室を工事する室内型のトランクルームでは認知も需要(使う方や中に収納する荷物)が変わりますので、そのあたりも考慮して出店出来るエリアなのかを判断します。

トランクルームの市場

トランクルーム大国といえばアメリカが有名です。アメリカのトランクルーム市場3.5兆円で世帯普及率10%、日本のようなビルの一室やコンテナ型ではなく大型物流倉庫のような建物に何百室、何全室といった大規模な店舗が特徴です。有名な会社は世界一のパブリックストレージやアメリカンストレージでしょう。アメリカではトランクルームは投資商品として直近15年で最も良いパフォーマンスをあげているといわれています。日本での投資物件といえばマンションが頭に浮かびますがアメリカでは高い利回りが魅力のトランクルーム投資が投資信託にも多く組み込まれています。

世界一のトランクルーム会社

パブリックストレージ

アメリカではトランクルームのことをセルフストレージと呼ぶ

日本ではまだ不動産投資においてセルフストレージ=トランクルームにはなっていません。日本の市場規模は約603億、世帯普及率0.7%と言われておりトランクルームは近年市場規模の拡大が続いているもののまだまだ存在を知らない人も多い。道を走っているとコンテナ型のトランクルームを郊外では見かける機会が増えたかもしれませんが市場拡大は、ここ 5 年間が多く収納サービスの認知度が徐々に上がっていると言えます。

大きな倉庫のすべてがトランクルーム。1000室超えも

パブリックストレージ内

3つの特徴

市場の成長性

日本における成長性はまだまだこれから。参入業者が少なく、日本全国で約50万室。最大手でも10万室運営。

利回り

20%以上という言葉がさまざまなサイトでも見られるがこの数値は事実です。土地の賃借、売買料金等は含まれず、購入にした部材に対する利回り表記となっており20%に到達するまでは時間がかかる投資といえます。詳しくはシミュレーションで。

リスク

情勢に左右されにくい商品ではありますが、競合他社との値下げ合戦はリスクのひとつといえます。

トランクルームを始めるには

土地やビルを所有されている方はコンテナやトランクルームパーテション部材を購入し、工事設置すれば運営は物件はできあがります。法令上の制限や、契約形態など運営管理には細かい業務も多いのでほとんどのトランンクルーム投資家のみなさんは専門業者に依頼して運営しています。全国のすべての場所でトランクルームが営業できるわけではないので注意してください。運営用地がない場合 トランクルーム業者に用地を紹介してもらう必要があります。紹介される用地はある程度トランクルーム運営の見込みが立つ場所なので投資判断にすすみます。また土地やビルを所有している場合所有物がトランクルームに適したエリア、条件かをやはり運営の専門業者に確認することをおすすめします。運営業者の目安はそのエリアで1000室以上を運営している業者の判断が基準として安全でしょう。まずは各地で開催されているトランクルームセミナーに参加してどれくらいの初期費用が掛かるのか、どんなところがトランクルームに適しているかを勉強することがから始めるのがいいでしょう。

トランクルーム 投資 セミナー

FC展開をしている会社が首都圏・関西圏を中心にセミナーを開催しています。まずトランクルーム業界を知るためのセミナー参加、積極的に投資するつもりでの相談参加など様々です。トランクルームセミナーの特徴として数多くの現場を運営している会社が業界自体でも少ないため比較対象はそれほど多くはありません。出店すべき場所、初期投資、運営にかかるランニング費用、もちろんFC費用がかかるケースもあります。東京ビックサイトやインテックス大阪などで開催される大型のビジネスフェアへの出店業者も多いのでいきなり少人数のセミナーに申し込んでというのが敷居が高いと感じる場合はイベントのセミナー状況をチェックするのがいいでしょう。

サラリーマンのトランクルーム投資

サラリーマン投資家といえばマンション投資のイメージが強いですがトランクルーム投資もサラリーマンに人気があります。マンションと違い初期費用が抑えられる点、トランクルーム300万円~、マンション1室でも1000万円前後~と比較するだけでも初期費用の違いが判ります。もちろんリンターンの差も考慮する必要はあります。サラリーマンで本業があってもトランクルーム投資家になっている方は専門業者に管理業務をすべて委託しているケースがほとんどです。管理料は必要になりますが、ほとんど自分は何もしなくていいのもトランクルーム経営の魅力の一つといえます。マンションとの比較で大きいのは投資対象物件の多さです。マンションは投資家はもちろん棟数も多く市場に多く出回ります。がトランクルーム投資の場合ほぼすべて新規物件となり中古物件が市場に出回るケースは稀といえます。

土地活用としてのトランクルーム

土地活用という言葉はいろんなものに当てはまりますが、ここでは土地を所有している方が次にどうその土地を収益化するか、活用するかという視点で トランクルーム事業と土地活用の関係を整理します。ビルや倉庫などを所有されている場合は土地活用ではなく資産活用という言葉が当てはまるかもしれません。土地活用に至る経緯には土地の購入、農業をやめる、相続、古い建物の解体、既存契約の解約など様々あると思います。

土地を貸す

所有している土地を運営業者に賃貸するケース。運営業者が直接借主となり直営物件として運営するケースと、転貸地として他のトランクルームオーナーが 運営するケースに分かれますが、土地の所有者は投資することなく土地の賃借料のみを得ます。トランクルームが運営できるレベルの土地の整地やアスファルト舗装等が土地所有者負担になるケースもあります。

トランクルームを購入する

所有している土地に業者から購入したコンテナ型のトランクルームを設置し運営します。運営自体はトランクルーム業者に管理委託する方法がほとんどです 土地の賃借料は得ることができませんが、トランクルームの入庫者からの利用料(家賃を)回収できるので投資が発生する分リターンも大きくなる形式です。

大きく分けてこの2パターンが多いですが、マンション同様にサブリース形式等も存在します。

室内型

利用者からみたトランクルーム 収納面積とマンション購入費用

トランクルームを利用する人は主に家の荷物、仕事の荷物や在庫、工具、タイプによってバイクに分かれます。エリアによってニーズや金額に差はありますが倉庫を自宅以外に費用を出して借りるということにあまりピンとこないかたが多いのも実際のところです。トランクルーム市場は日本でもまだ上がり調子で物件総数は増えていますし、増えているということは借りる人がそれだけいるということになります。よくある2帖のトランクルームが月額1万円だとしてこの費用に対する考え方でよく上げられるのは自宅の収納にかかる費用です。例えば3LDK75へーべーのマンションを賃貸すると都心部では15万円、郊外でも10万円の家賃がかかるとします。10万円で逆算すると75へーべーは約22坪=約45帖なので、1帖のスペースに約2200円、2帖で約4400円支払いっている(15万円の家賃だと2帖で約6700円)計算になります。

物入れ

日本の住宅事情ではそれほど収納が充実している住宅は少ない観点からトランクルームを外部に借りて荷物を収納する人がたくさんいる要素の一つになっています。

※このサイトについて このサイトで公開している投資金額や運営情報は、本気でトランクルーム経営を検討している管理者が個人的に収集・調査したものです(2020年4月現在)。最新の情報は必ず、運営会社さんの公式サイト等で確認してください。

トランクルーム業界

複数の事業者が加盟する業界団体や募集ポータルサイトなどもありこれから更に発展が見込まれます